זכות מסוג רישיון במקרקעין

זכות מסוג רישיון במקרקעין

 

זכויות במקרקעין, במובנן הקלאסי, הן זכויות אשר נקבעו בחוק המקרקעין. אין חולק במאומה לגבי משמעות זכות הבעלות, זכות השכירות והחכירה, או הזכויות הנובעות מכח משכנתא רשומה.

זכות במקרקעין מכח רשיון היא זכות מורכבת, לרבות בנוגע לשאלה האם הרשיון להחזיק ו/או להשתמש במקרקעין הוא רשיון הדיר או בלתי הדיר. במקום שבו יש הסכם, הדרך הטובה ביותר היא להוכיח את הזכות החוזית שניתנה. אלא שלא תמיד יש הסכם בנמצא ולא תמיד ישנם אנשים בין החיים היכולים להעיד את ההתקשרות ההיסטורית. אחד מפסקי הדין החשובים שדנו בכך היה ע"א 165/62 נבואני ואח' נ' שובאש ואח' (פורסם בנבו) כדלקמן –

"…פסק בית – משפט זה פעמים אחדות, ובאחרונה בענין רכטר נ' מנהל מס עזבון ע"א 346/62, (1), כי יש ומן הנסיבות העובדתיות המוכחות לענין מתן רשות להחזיק במקרקעין, נובעת מסקנה בלתי נמנעת כי כוונת הצדדים היתה שהרשות לא תהא נתונה לביטול. מסקנה בלתי נמנעת זאת נובעת לדעתי גם מן הנסיבות אשר הוכחו בעניין שלפנינו."  (ההדגשה אינה במקור, ר.ק.)

מוסיף וקובע בית המשפט העליון הנכבד בעניין שבנדון כדלקמן –

"אבל כשם שהרשות של השותף ברכוש לא היתה מוגבלת בזמן ולא היתה מותנית בתנאי, כן לא היתה הרשות של בעל הרשיון מוגבלת בזמן או מותנית בתנאי ; ובפרט לא באה כל הגבלת זמן עד למות אבי המשיבים ולא הותנה כל תנאי שרק הוא ולא אלמנתו יחזיקו בדירה.

כל הסימנים מעידים על כך, והמערערת אף העידה מפורשות, כי העברת חלקו של המנוח לבעלותם של המשיבים, היא גופא מותנית היתה בתנאי, והתנאי היה שאף-על-פי שהדירה עוברת כולה לבעלות המשיבים, לא יבוא שינוי כלשהו בזכות אביהם להחזיק ולגור בה.

נמצא שהמערערת גרה בדירה אשר לבעלה המנוח היתה זכות שימוש והחזקה בה, על-פי רשות אשר המשיבים לא היו זכאים לחזור בהם ממנה; וכשם שלא היו זכאים לבטל את הרשות שהיתה למנוח, כן אין הם זכאים לבטל את הרשות אשר מכוחה מוסיפה האלמנה לגור בדירתו."

פועל יוצא כי בהתאם להלכה המשפטית הנ"ל, ויישומה לגבי מקרה פרטני אחר – עיקר מלאכתו של בית המשפט היא לבחון מהי כוונת הצדדים כפי שהיא משתקפת מההסכם. מקום שימצא בית המשפט הנכבד כי נוסח ההסכם מלמד על רשות שלא ניתנת לביטול – תידחה תובענה לסילוק יד

אך מה קורה כאשר ישנו קושי לאתר את ההסכם ו/או למצוא ראיות לתוכנו ? במקרים כאלו, עשוי צד למצוא עצמו מתמודד עם טענה של רשיון "מכללא" או רשיון "חינם". גם אם מדובר ברישיון חינם בלבד, ניתן לטעון כי זכות ההחזקה או השימוש מכח הרשיון הינה זכות בלתי הדירה, תקפה וקיימת, אלא שהזכות הינה לשימוש משותף במקרקעין. דוגמא לכך היא שנקבעה בע"א 318/83 אגוזי שפע נ' שיבר לט (4) 322

.10לבסוף, ברצוני להזכיר עובדה, שעליה עמד גם בית המשפט קמא, היינו, שאין בפסק-דין זה כדי לשלול מהמערערים כל זכות לשימוש בבאר ובמימיה, שכן הושאר חלק מהבעלות על חלקה 33 בידיו של אדלר (החלק ה­975,500/23) ולגבי חלק זה הודה אדלר בזכות המערערים ביחס לבאר. משמע, שהמערערים הינם שותפים לשימוש במימי הבאר, אך אין להם זכויות בלעדיות בבאר.

עוד ניתן להעלות טענה של רשיון מכח השתק שהינו תחליף חוזי. לדוגמא מסגרת ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד פד"י נח (4) 27 בפסק דינה של כב' השופטת דורנר (בדעת רוב) הכיר בית המשפט העליון בזכויות של רשיון במקרקעין, ואף קבע כי זכויות אלו עשויות לגבור על זכויות צדדים שלישים ולרבות עיקולים –

בספרות המשפטית הובעה דעה כי הרישיון מכוח השתק, שהוא תחליף חוזי, מחייב רק את נותן הרישיון, ואין כוחו יפה כלפי רוכש הזכויות במקרקעין. אף האפשרות להעניק בדרך ההיקש הגנה לבעל הרישיון כלפי צד שלישי על יסוד סעיף 9 לחוק המקרקעין, המגן על המתקשר בעיסקה במקרקעין מפני המתקשר בעיסקה נוגדת מאוחרת, נשללה בשל פגיעתה בתוקף הרישומים בספרי המקרקעין. ראו נ' זלצמן "רישיון במקרקעין" [26], בעמ' 39-38. אך במציאות הכירה כאמור הפסיקה – גם לאחר קבלת חוק המקרקעין – ברישיון בלתי הדיר הפועל כלפי צד שלישי. כך למשל בע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ [6], נפסק כי יורשיו של בעל מקרקעין – שעל יסוד התחייבות לבתו לתת לה מבנה שעל חלקתו כדי שתגור בו עם משפחתה, השקיעה הבת במבנה כספים רבים, הפכה אותו לבית מגורים והתגוררה בו ברשות אביה במשך שנים – אינם רשאים לבטל את הרשות, שהפכה לבלתי הדירה, כפי שהאב המנוח לא היה רשאי לבטלה. בפסק-דין זה לא דן בית-המשפט בסיווג הזכות. אך לא מכבר הכירה הפסיקה בזכות שביושר "מתוצרת ישראל" של קונה אשר התקשר בחוזה לרכישת הבעלות או כל זכות אחרת במקרקעין, באופן שזכותו, כוחה יפה גם כלפי צדדים שלישיים. ראו ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב (להלן – ע"א בנק אוצר החייל [7]). זאת, מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, המקנה למי שהתקשר בעיסקה לרכישת זכויות במקרקעין עדיפות על פני מי שרכש זכויות אחריו, זולת אם נרכשו המקרקעין בתמורה ובתום-לב, והעיסקה נרשמה בספרי המקרקעין. הסביר זאת חברי הנשיא ברק:

"…מדיני העיסקאות הנוגדות עולים הסדרים נורמטיביים שיש להם השלכה מעבר לדיני העיסקאות הנוגדות. דיני העיסקאות הנוגדות קובעים הסדר, שיש לו השלכות רוחב בכל שדה הקניין. אכן, מדיני העיסקאות הנוגדות אנו למדים כי התחייבות להקניית זכות בנכס מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. התחייבות להקניית נכס חדלה מלהיות התחייבות אובליגטורית גרידא. היא התחייבות אובליגטורית המצמיחה זכות מעין-קניינית. מכאן אני למד כי עיקול אין בכוחו 'להתגבר' על זכות זו" (ע"א בנק אוצר החייל [7], בעמ' 252)

פועל יוצא מאלו הוא כי הפסיקה הכירה בזכויות השימוש והרשות לא רק בהקשר של טענות כלפי מעניק הזכות, אלא אפילו כנגד צדדים שלישיים. בע"א 588/81 ציזיק נ' דבורה הורוביץ, פ"ד מ(1) 321, היה מדובר בחלקה שהוחזקה במשך עשרות שנים, ובוצעו בה שיפורים והשקעות. הגם שהתוצאה הסופית היתה שונה, בעניין זה קבע בית המשפט הנכבד את הכלל כי כל מקרה לנסיבותיו הוא כדלקמן –

"יש שרישיון להחזיק מקרקעין הניתן במתנה הופך בלתי הדיר (ע"א 346/62 [6]). עניין זה תלוי בנסיבות (ע"א 450/62 [7]; ע"א 87/62 [8]). "רשות רשות ונסיבותיה ותנאיה שלה:נ יש רשות ואין בה תמורה, ואי-אפשר לבטלה; ויש רשות ויש בה תמורה, ומותר לבטלה" (ע"א 332/63[9], בעמ' 216); ראה גם:ב ע"א 47/64 [10], בעמ' 239; ע"א 496/82 [11]."

יתר על כן בית המשפט העליון פסק כי כאשר מתעוררת בפני בית המשפט תביעת הבעלים של המקרקעין לביטול רישיון במקרקעין וסילוק ידו של בעל הרישיון, על בית המשפט לבחון אם בנסיבות העניין, מן הצדק לבטל את הרישיון, ואם כן, האם יש מקום לפסוק לבעל הרישיון פיצויים. על בית המשפט להתחשב בנסיבות בהן נוצר הרישיון, במשך הזמן בו מחזיק בעל הרישיון במקרקעין, בצפיות שטיפח בעל הרישיון ובמידת הסתמכותו של בעל הרישיון על הרישיון שניתן לו רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנעאן ואח' נגד עבד אלטיף גזאוי פ"ד נג(3) 151, בעמ' 170.

"כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך:

"הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני והנזק שסבל פלוני בהסתמך עליה מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי, אלא גם על-פי שיקולים של צדק, לאמור, האם יהיה זה צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער בנסיבות אלה מן הרשות שנתן ולתבוע סילוקו של פלוני מן המקרקעין?" (זלצמן, במאמרה הנ"ל [24], בעמ' 30).

בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן (ראו ע"א 588/81 ציזיק נ' הורביץ [19]). במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהו. עמד על כך הנשיא שמגר בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים [20]:

"המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (שם, בעמ' 342).   (ההדגשה אינה במקור, ר.ק.)

בנסיבות המתאימות עשויה אף להתעורר שאלה של זכות קניינית בקרקע מכח זיקת הנאה. בהתאם לסימן ג' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 זיקת הנאה יכול שתקבע מכח הסכם או מכח התיישנות. ואלו הם הזכויות השונות שחוק המקרקעין מכיר בהם בתור זיקת הנאה –

(א)    זיקת הנאה יכול שתקבע —
(1)    כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים;
                                              (2)    כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.

(ב)    זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.
זיקת הנאה מכח התיישנות היא שימוש במקרקעין במשך תקופה מצטברת של 30 שנה לפחות וזאת בהתאם לס' 94 לחוק המקרקעין.                                       

(ג)     על אף האמור בסעיף 13 יכול שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסויים במקרקעין.

יודגש כי מדובר בזכות אשר נקבע לגבי בס' 96 לחוק המקרקעין.

"זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה"

יובהר כי גם במקרקעין מוסדרים ניתן לרכוש זיקת הנאה מכח התיישנות (בוודאי מכח הסכם) ור' יהושע ויסמן, דיני קניין החזקה ושימוש, תשס"ו – 2005 עמ' 520 –

"היו שסברו כי אכן כך הוא, וכי במקרקעין מוסדרים אין לרכוש זיקת הנאה מכח התיישנות שעל פי ס' 94. דומה כי גישה זו שגויה. חוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958, הוא הדין הכללי במשפטנו בנושא התיישנות, ואילו ס' 94 לחוק המקרקעין עניינו התיישנות מיוחדת לעניין זיקת הנאה. מניעת התחולה של דין ההתיישנות הכללי במקרקעין מוסדרים אינה שוללת את ההסדר המיוחד שבסעיף 94 לחוק המקרקעין, שאינו מבחין בין מקרקעין מוסדרים למקרקעין שאינם מוסדרים. על פי כללי הפרשנות, לדיון המיוחד עדיפות על הדין הכללי. דברים ברוח זו, שלפיהם עשוי סעיף 94 לחול גם במקרקעין מוסדרים, נאמרו בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין, תשכ"ד – 1964 וכן בכנסת על ידי שר המשפטים"

זיקת הנאה מכח התיישנות בהתאם להגדרת החוק היא –

"זיקת הנאה מכח התיישנות היא שימוש במקרקעין במשך תקופה מצטברת של 30 שנה לפחות וזאת בהתאם לס' 94 לחוק המקרקעין."

שני תנאים נקבעו בפסיקה להוכחת ההתיישנות – שימוש במשך 30 שנה וחזקה נוגדת. בעניין אחרון זה, יש להוכיח כי בעל המקרקעין לא הסכים למתן זכות השימוש. נבהיר כי מדובר בסוגיה מורכבת ביותר, אשר מחייבת בחינה פרטנית של כל מקרה ומקרה. שאלות משפטיות מורכבות אלו אינן מסתיימות בטענות הנ"ל, אלא הן גוררות אחריהן עיסוק בשאלות נוספות כגון האם זכות ניתנת להורשה ? האם ניתן למכור אותה וכיוצ"ב ? כדוגמא למורכבות זו נביא מקרה בו טיפל משרדנו בו בית המשפט קיבל את טענותינו לגבי הזכות וסיווגה, וקבע כי הזכות הינה זכות הניתנת להורשה, אולם התוצאה לא תהיה בהכרח זהה במקרה של מכר הזכות.

 

סקירה זו נכתבה על ידי קרדונר – חברת עורכי דין ונוטריון המתמחים במשפט האזרחי – מסחרי. הסקירה אינה ייעוץ משפטי והיא אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי על ידי עורך דין. כל הזכויות שמורות.

 

 

מאמרים נוספים