תמ"א 38

תמ"א 38

תחום הנדל"ן אינו דומה לתחום אחר במובן זה שאין עיסקת נדל"ן אחת הדומה לרעותה.

לעיתים העסקה נעשית לאחר בדיקה מפורטת וחישובים כלכליים של תשואה, מיסוי, עלויות בנייה, אפשרויות השבחה ועלויותן, חלוקה, שינוי יעוד ועוד, ולעיתים העיסקה נסגרת ברגע מתוך האינסטינקט המסחרי והחזון העיסקי של היזם.

אנו יודעים שהעבודה על המיזם אינה מסתיימת גם לאחר סגירת העיסקה, ובין אם הדבר כרוך בפעילות של השכרת נדל"ן מניב להשכרה, בין אם בפעולות תכנוניות, על כל היבטיהן, או בפעילות של השבחה, המשרד ערוך לספק שירות משפטי מקצועי ויעיל, על מנת לממש את הפוטנציאל של הנכס, במכירה או בהשכרה לצדדים שלישיים.

משרדנו מייצג חברות נדל"ן בעיסקאות רבות ומגוונות, החל מדירות, משרדים וחנויות, עובר לרכישת מגרשים, מלונות, מרכזים מסחריים ובניינים, יזום וביצוע פרוייקטים למגורים ולמסחר, וכלה בפרוייקטים של תמ"א 38.

משרדנו גם מהווה מחלקה משפטית של חברה גדולה וותיקה לייזום פרוייקטים בנדל"ן, אשר עיסוקה הבלעדי הוא בתמ"א 38, כך שהעשייה המשפטית של משרדנו בתחום זה היא אינטנסיבית ביותר, ואנו מלווים עשרות פרוייקטים של תמ"א 38. למשרדנו ניסיון רב ורקורד של הצלחות בפרוייקטים מסוג זה ופרוייקטי נדל"ן אחרים.

הקשיים הכרוכים בביצוע עסקת נדל"ן "קלאסית" בין מוכר אחד לקונה אחד, באים לכלל ביטוי משמעותי בעיסקאות תמ"א 38, בהן ישנם מספר רב של בעלי עניין וזכויות המעורבים בתהליך.

מהי תמ"א 38 בכלל ?

תוכנית מתאר הארצית 38 נקבעה בשנת 199 במטרה להיערך לאפשרות של רעידות אדמה. התוכנית אינה מיועדת ואינה מתאימה לכל מבנה, אלא רק לבתים שנבנו לפני 1.1.1980, מאחר שרובם עומדים בתקן לעמידות מבנים במקרה של רעידת אדמה, וקיים סיכון לקריסה או לנזק חמור למבנה במקרה של רעידת אדמה.

התוכנית, הגדירה שורה של תמריצים במטרה לעודד את בעלי הדירות בבית המשותף לבצע חיזוק הבניין, והתירה תוספות בנייה במטרה לקדם זאת. בהמשך במסגרת תיקון 2 התווספה חלופה של הריסת המבנה ובנייתו מחדש. במסגרת תיקון 3 התווספו תמריצים נוספים לביצוע התוכנית, לאחר שהתוכניות הראשונות לא היה בהם די להביא לשינוי משמעותי.

לצערנו בעוד הרעיון הינו יפה, יצירתי והוגן, דיירים ויזמין נתקלים בקשיים לקדם את התוכניות. עיקר הקשיים בקרב הדיירים הוא שכמעט תמיד קיים דייר אחד שמסרב לביצוע התוכנית. חלקם מסרבים מסיבות של חוסר אכפתיות או אי רצון לשינויים, וחלקם האחר מסרב מטעמים של סחטנות ורצון לקבל רווח אישי מתחת לשולחן.

אנו ממליצים ליזמים להקשיח עמדות ולסרב להיכנע לסחטנות או סרבנות. יזם שיפעל כך, ימצא עצמו נשכר בטווח הארוך, גם אם בטווח הקצר יידרש לנהל הליכים משפטיים. המחוקק העמיד כלים משמעותיים לאפשר את ביצוע הפרוייקט חרף התנגדות דייר כזה או אחר.

גם היזמים נתקלים בקשיים בעיקר במסגרת אפשרויות המימון של הפרוייקט. אחד הפתרונות שנמצאו הוא יצירת יחידה רישומית חדשה אותה ניתן לשעבד לטובת הבנק המלווה. הבנקים לא יסכימו ללוות כל יזם במסגרת התהליך, אולם יזמים בעלי יכולות ניהוליות ופיננסיות מוכחות יוכלו לקבל ליווי בנקאי. חברת מגשימים נכסים בע"מ, אותה אנו מייצגים, מבצעת את הפרויקטים בליווי בנקאי מלא, דבר המספק בטחון לדיירים, ומאפשר ביצוע מכירות בהתאם לחוק המכר ומסירת בטחונות מסוג ערבויות בנקאיות.

אנו ממליצים ליזמים ולעורכי הדין החדשים שרק נכנסו לתחום, להתחיל בביצוע רישום היחידה מוקדם ככל האפשר בתהליך.

המשרד מתמחה בטיפול בעסקאות נדל"ן, קטנות וגדולות, החל משלב המו"מ, עובר לשלבי ההסכם, המשכו לשלב הביצוע והמימוש של הנכס. משרדנו מייצג גם פרוייקטים שנקלעו לקשיים, במסגרת הליכי כינוס נכסים של בנקים.

מאמרים נוספים