עורך דין חברות

משרד עורכי דין קרדונר מספק ללקוחותיו שירותי בוטיק הנשענים על ידע עשיר והצלחות מוכחות בתחום דיני החברות. תחת קורת גג אחת ניתנים במשרד מגוון רחב של שירותים ופתרונות, התפורים במדויק לצרכי הלקוח ולדרישותיו הייחודיות. אנו מזמינים גם אתכם להצטרף למעגל לקוחותינו ולזכות בליווי, ייעוץ וייצוג מטעם עורך דין חברות מנוסה העומד לרשותכם בכל עת.

התמחות מקיפה בתחום המשפט המסחרי

עורכי הדין במשרדנו מחזיקים במומחיות מקיפה ומעמיקה בכל הקשור למשפט האזרחי- מסחרי בכלל. בין היתר, אנו מעניקים שירותים משפטיים ליזמים ולעסקים מכל סדר גודל בהליכים ובעסקאות בישראל ובחו”ל. על שירותינו נמנים טיפול בפרויקטי התחדשות עירונית לסוגיהם ובפרויקטי נדל”ן בכלל, וסיוע בהקמת חשבונות בנק וחברות בחו”ל בהליכים מהירים ויעילים – בהיותנו מייצגים בנק בינלאומי גדול. כמו כן, אנו מלווים חדרי מסחר בשוק ההון (לרבות פורקס), מייצגים חברות בתחום המלונאות והמסחר, מסייעים בהקמת תאגידים ושותפויות, מייצגים את לקוחותינו בתביעות ייצוגיות, ואמונים על ליטיגציה אזרחית בערכאות השונות. זאת, לצד מגוון שירותים נוספים בתחום דיני החברות והמשפט האזרחי.

כמה מילים על דיני חברות

למעשה, דיני חברות ותאגידים כוללים קשת רחבה של היבטים משפטיים, ומטרתם היא להסדיר את יחסיהם המשפטיים שבין מקימי החברה ובעלי עניין, לבין החברה עצמה העומדת כישות משפטית עצמאית. על כן, בדינים אלו מופיעים כללים המסייעים ביישוב חילוקי ודעות ואינטרסים מנוגדים שבין בעלי החברה, בעלי המניות ונושים, וזאת בתחומים כגון שותפויות, הקמת חברות, הסכמי שיתוף פעולה, רכישות של חברות, התנהלות מול רשויות המיסים והחוק, הקצאת מניות, הנפקות ועוד.

ליווי זמין מאלף ועד תו

אנו מחויבים לליווי רציף ואישי של לקוחותינו לאורך כל ההליכים הנדרשים, בין אם מדובר בהקמת חברה חדשה בארץ או בחו”ל, ובין אם מדובר בתביעה אשר עניינה סכסוך בין בעלי מניות. באם מדובר בהקמת חברה, אנו מלווים את החברה החל בשלב רישום החברה אצל רשם החברות ולכל אורך שנות הפעילות. אנו מספקים ללקוחותינו טיפול מקצועי ומסור בכל ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים, המקנים למנהלי החברה אפשרות לנווט בצורה מושכלת וחוקית את פעילותם העסקית. בתוך כך, אנו מייצגים את לקוחותינו בניהול מו”מ תוך שמירה על האינטרסים שלהם, חתירה להשגת התנאים האופטימאליים ואיתור של נקודות תורפה בעסקאות ובחוזים.

המעוניינים בקבלת מידע נוסף אודות שירותינו, ובליווי מקצועי מטעם עורך דין חברות, מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון שמספרו 03-6955966.

לכתבה >
דוגמא לצוואה נוטריונית

צוואה

אני הח”מ, ______________ נושא/ת ת.ז. שמספרה _______________, המתגורר/ת בעת חתימת צוואה זו ברח’ ____________________________, בהיותי בדעה צלולה, בהכרה מלאה, ומתוך רצון חופשי, ללא כל אונס, לחץ, כפיה או השפעה, מצווה בזאת את רכושי אשר יישאר לאחר מותי כדלקמן –

  1. מאחר ואין אדם יודע את סוף ימיו ומאחר שרציתי לצוות את אשר יעשה בכל רכושי לאחר פטירתי, הריני עושה צוואה זו לקבוע מה יעשה ברכושי לאחר מותי.
  2. הנני מצווה כי לאחר מותי, ישמש עזבוני לתשלום הוצאות כבודי האחרון, ואת חובתיי אם יהיו.
  3. את כל זכויותי בכספים המופקדים על שמי בבנקים, לרבות ניירות ערך, תוכניות חסכון, פקדונות וכיוצ”ב,  שיש לי כיום ו/או שיהיו לי בעתיד, ומבלי לגרוע מכלליות האמור לעיל, את כל הכספים בבנק ________________, הנני מצווה ל__________________________________.
  4. כל רכוש ו/או כספים אחרים שלא נכללו בצוואה זו, לרבות כסף, רכוש, מטלטלין ו/או כל זכות אחרת הנני מצווה ל____________________________________________________.
  5. את כל זכויותיי, בדירה ברח’ _____________________________, הידועה כגוש ________________ חלקה __________ תת חלקה ____________, לרבות כל המחוברים ו/או המטלטלין ו/או הרכוש הנמצא בדירה, הריני הנני מצווה ל____________________________________.
  6. הנני מצווה בזאת כי זו היא צוואתי האחרונה, והנני מבטל/ת כל צוואה קודמת שנעשתה על ידי קודם לצוואתי זו.
  7. הנני עושה צוואתי זו וחותמ/ת עליה, בפני רשות, הנוטריון הנכבד רוני קרדונר, והכל כשהנני בדעה צלולה ומיושבת, בהכרה מלאה, ומתוך רצון חופשי, ללא כל אונס, לחץ, כפיה או השפעה, מכל מקור או אדם שהוא, והנני מצווה כי צוואתי האחרונה זו יהיה לה תוקף על פי דיני מדינת ישראל.

ולראיה באתי על חתום היום ____________- לחודש ____________ לשנת ___________-.

                                                                                          _______________

                                                                                                __________

לכתבה >
צוואה, דרכי עריכתה וצוואה נוטריונית

צוואה היא מסמך משפטי בו אתם קובעים מי יירש את הנכסים והממון שצברת במהלך חייכם. היורשים על פי הצוואה, הנקראים גם זוכים, הם אלו שנקבתם בשמם בצוואה. במסגרת המאמר נמליץ לכם לערוך צוואה נוטריונית אולם נסביר גם על סוגי צוואות נוספים. האמור במאמר זה נועד להביא בפני הקורא עובדות חשובות בדרך אל הכנת הצוואה הנוטריונית. מאמר זה נכתב על ידי עורך דין ונוטריון המתמחה במתן שירותי צוואה נוטריוניים. אין באמור משום תחליף לייעוץ משפטי.

א. יש הרבה סיבות לעשות צוואה – כולן טובות

  1. אם הגעתם למאמר זה, כנראה שהמחשבה לעשות צוואה חלפה בראשכם. דעו כי מדובר בעניין חשוב שמשמעותו להבטיח כי רצונכם יעשה.
  2. יש מגוון רחב של סיבות להגיע להחלטה זו של הכנת צוואה. נעמוד על חלקן תוך שנדגיש כי אין זה משנה כלל מהי הסיבה – הכנת צוואה היא החלטה נכונה ומושכלת.
  3. הסיבה העיקרית להכנת צוואה נוגעת לציווי של חלוקת הממון והנכסים בין היורשים. רצונו של האיש ורצונה של האישה הוא כי בבוא היום, הממון והנכסים יחולקו באופן התואם את רצונותיהם והוראותיהם.
  4. סיבה נוספת להכנת צוואה היא הרצון של עושי הצוואה למנוע מהיורשים “להתכתש” בינם לבין עצמם, בהליכים משפטיים בלתי פוסקים, ולקבוע מנגנון שימנע מהיורשים לבזבז שנים מחייהם בהליכים משפטיים.
  5. עוד סיבה להכנת צוואה היא הדאגה ליורש מסוים, אשר לעיתים מסיבות רגשיות או אחרות, יש סיבה מובהקת לדאוג כי נכס ספציפי או סכום כסף מהותי יעמוד לרשותו. כך לדוגמא במקרה בו אחד הילדים, חלילה וחס, חולה במחלה כלשהי, והמוריש מעוניין להבטיח לו מקור הכנסה או מקום מגורים.
  6. הכנת צוואה חשובה גם במקרה שבו לדוגמא ההורים סייעו לחלק מהילדים ברכישת דירה או נכס, והם רוצים לסייע באותה מידה לילדיהם אשר מזלם לא עמד להם, והוריהם נפטרו בעודם צעירים או לפני שרכשו דירה.
  7. סיבה נוספת להכנת צוואה היא הדאגה לבת הזוג או בן הזוג. לדוגמא במקרה שבו בני הזוג רוצים להבטיח כי הדירה בסופו של דבר אכן תעבור לידי הילדים, אך כל עוד בני זוג בחיים – הוא יישאר הבעלים היחיד והבלעדי של הדירה.
  8. ולבסוף, הכנת הצוואה מאפשרת ליורשים הליך מהיר, ללא מחלוקת, בנוגע לחלוקת הרכוש.
  9. כמובן שיש עוד סיבות רבות, אך כפי שאמרנו מראש – כל הסיבות טובות וראויות.

ב. מתי צריך להתחיל לחשוב על צוואה ?

  1. אם רק השתחררתם מהצבא, או שאתמול סיימתם אוניברסיטה, צוואה אינה רלוונטית עבורכם, ברוב המקרים. כמובן שקטין עד גיל 18 אינו רשאי על פי חוק להכין צוואה.
  2. מצד שני, אם אתם הורים לילדים, בעלי נכס, עסק, חברה, מיזם, קופות, קרנות וביטוחים, הגיע הזמן לא רק לחשוב על זה, אלא גם ליישם את הדברים בפועל.
  3. שימו לב שהנטייה הטבעית היא לדחות את הצוואה מסיבות שונות ומגוונות שכולן נובעות ממקור אחד – זה לא נראה דחוף.
  4. נכון, כולנו נאריך ימים כמשה רבנו “עד 120”, אלא שלא נוכל לסמוך על כך ולדחות את עריכת הצוואה “למתישהו בעתיד” על בסיס תקווה זו.
  5. כאשר שואלים מהם הדברים הוודאיים בחיים, האמריקאים אומרים “DEATH AND TAXES”. הכנת צוואה מתייחסת לשני האלמנטים שבאופן וודאי יקרו. ולמה לשני דברים – כי בישראל, להבדיל ממקומות אחרים בעולם, אין מס על העיזבון.
  6. הכנת הצוואה תאפשר לכם לדאוג שהיורשים יקבלו את המגיע להם מהעיזבון מבלי לשתף את רשויות המס בחלקים מכך. גם זה משהו לא ?

ג. איזה סוגי צוואות קיימים ?

  1. הגענו לחלק המשפטי של המאמר. לא נלאה את הקוראים בנוסח סעיפי החוק השונים, אלא נתמקד בדברים החשובים לכם, כדי שתבינו מהם האופציות העומדות לרשותכם.
  2. חוק הירושה, תשכ”ה – 1965 קובע 4 דרכים שונות לעריכת צוואה. צוואה בכתב יד, צוואה בעדים, צוואה בפני רשות וצוואה בע”פ.
  3. צוואה בכתב יד (ס’ 19 לחוק הירושה) – לקחתם דף ועט, כתבתם את הצוואה שלכם, חתמתם והוספת את התאריך שבו נערכה הצוואה – מדובר בצוואה תקפה על פי החוק. נדגיש כי צוואה כזו צריכה להירשם על ידכם בכתב ידכם ולהיחתם על ידכם. אסור לה להיות מודפסת.
  4. צוואה בעדים (ס’ 20 לחוק הירושה) – זוהי צוואה הנחתמת בפני 2 עדים בגירים וכשרים, וכאשר איש מהם אינו נהנה על הצוואה. המצווה חותם בפני העדים והעדים מאשרים בחתימתם על הצוואה כי היא נחתמה בפניהם.
  5. צוואה בפני רשות (ס’ 22 לחוק הירושה) – זוהי צוואה הנערכת בע”פ או מוגשת בכתב בפני שופט, רשם בית משפט, חבר בית דין דתי, רשם הירושה או נוטריון. צוואה שנערכת בפני נוטריון הינה צוואה בפני רשות שכן החוק קובע כי דין נוטריון כדין שופט (ס’ 22(ז) לחוק הירושה) ואולם רבים קוראים לצוואה מסוג זה “צוואה נוטריונית”.
  6. צוואה בע”פ (ס’ 23 לחוק הירושה) – זוהי צוואה שקוראים לה גם “צוואת שכיב מרע”. החוק קובע כי אדם שהולך למות, או מי שסבור שהוא רואה עצמו בפני המוות, ואין לו יכולת לעשות צוואה בדרכים האחרות הקבועות בחוק, רשאי להצהיר בע”פ בפני שני עדים את צוואתו, ועל העדים לרשום את הדברים ולהפקיד את הצוואה בפני רשם הירושה, באופן המהיר ביותר האפשרי. אם חלף חודש ממועד חלוף הנסיבות שהצדיקו את עריכת הצוואה והמצווה נותר בחיים – הצוואה בטלה.

ד. על איזו צוואה אתם ממליצים ?

  1. החוק אינו קובע עדיפות לסוג מסוים של צוואה וכל הדרכים כשרות. אין עדיפות מבחינת החוק בין צוואה אחת לצוואה אחרת.
  2. יחד עם זאת, אנו ממליצים ללקוחותינו לערוך צוואה נוטריונית, שהינה צוואה בפני רשות כאמור לעיל. להלן נביא מספר טעמים והסברים לכך, שחלקם אינם בהכרח טעמים משפטיים אלא מסיבות פרקטיות.
  3. צוואה בכתב יד מחייבת אתכם להכין את הצוואה בעצמכם, וגם לשמור אותה במקום מסודר כדי שהיורשים שלכם ידעו שהיא קיימת. כאן השאלה היא היכן תשימו אותה, בכספת, בבית, אצל חברים ? למסמכים בבית יש נטייה ללכת לאיבוד, בפרט כאשר עשויים לחלוף שנים ארוכות מהרגע שהכנתם את הצוואה ועד לרגע שבו היורשים יצטרכו להשתמש בה. קיימים גם מקרים שבהם לא תרצו שהיורשים ידעו את תוכן הצוואה שהכנתם, ממגוון סיבות, חלקן אישיות. אתם כמובן יכולים להפקיד את הצוואה למשמרת את רשם הירושה, אלא שהשירות כרוך לא רק בתשלום אלא גם דורש התייצבותכם האישית. הרשם אינו עובד בערב או בסופי שבוע, וככל הנראה תצטרכו חצי יום חופש לפחות. כאשר תרצו להחליף את הצוואה, תצטרכו להגיע פעם נוספת, ולשלם אגרה עבור משיכת הצוואה הישנה (כן, יש גם אגרת לזה) ועבור ההפקדה של הצוואה החדשה. בקיצור, תהליך שאינו מתאים לרוב הלקוחות.
  4. צוואה בעדים הינה צוואה שדורשת שני עדים ניטרליים. עדים אלו, אסור שיהיה להם עניין כלשהו בצוואה. לדוגמא, שכנים. מרבית לקוחותינו, אינם מעוניינים לבקש טובות מהשכנים, וגם אינם רוצים לחלוק עם השכנים את הנושאים האינטימיים המפורטים בצוואתם. לא תמיד קל למצוא חבר או שכן שיבוא לעורך הדין שלכם, ויתרה מכך, אם יתפתח העניין להליך משפטי, השכנים יצטרכו להגיע לבית המשפט ולהיות מעורבים בהליך משפטי. לא בהכרח הדבר הכי נעים ונוח, כאשר לא רק הצאצאים רבים בינם לבין עצמם, אלא גוררים אחריהם את השכנים והחברים שיתמכו זה בטענותיו של זה.
  5. צוואת שכיב מרע (צוואה בע”פ) אינה צוואה שלא ניתן לתכנן אותה מראש, ורצוי לא להגיע למצב כזה כאשר לא הכנת צוואה מראש, אם בכלל ניתן לצפות הגעה למצב כזה. צוואה של “הדקה ה-90” הינה בעייתית, ועשויות לעלות שאלות בנוגע למצבכם ורצונכם במועד עריכתה, היותכם נתונים להשפעה וכיוצ”ב.
  6. צוואה נוטריונית בפני רשות היא לטעמנו הדרך הנוחה והמהירה ביותר להכין את הצוואה, בקלות וביעילות, ללא צורך באיתור חברים ושכנים שיגיעו למשרד לחתום כעדים, וללא חשש שבעתיד הם יצטרכו להגיע לבית המשפט להעיד.
  7. צוואה נוטריונית אינה הולכת לאיבוד ואין שום חשש מאובדן הצוואה מאחר שהנוטריון חייב על פי דין לשמור עותק מקורי במשרדו מכל מסמך שהכין. די לכם לספר למשפחה כי הכנתם צוואה נוטריונית באמצעות משרדנו, והם ימצאו את הדרך להגיע אלינו בבוא העת, ולקבל עותק מאושר מהצוואה.
  8. צוואה נוטריונית הינה גם דרך זולה יחסית לערוך צוואה, שכן המחוקק קבע את מחיר אימות הצוואה בתקנות, וכיום המחיר עומד על סך של 241 ₪ בצירוף מע”מ לעותק אחד [תקנות הנוטריונים (שכר שירותים) תשל”ט – 1979]. אם תרצו אישור נוסף מהצוואה זה יעלה עוד 74 ₪ בתוספת מע”מ לכל אישור.
  9. ולבסוף צוואה נוטריונית היא הדרך המהירה והיעילה ביותר להכנת צוואה. במקרים הפשוטים, אתם יכולים להכין את הצוואה בעצמכם [להלן קישור דוגמא לצוואה נוטריונית] ולקבוע עם משרדנו מועד נוח להגעה רק לשם אימות החתימה.
  10. גם צוואה נוטריונית ניתן להפקיד אצל הרשם לענייני ירושה, אם תבחרו לעשות כן.
  11. אם כל זה לא שכנע אתכם, נספר לכם כי כותב המאמר, גם לפני שהוסמך כנוטריון, לעת שהיה מכין צוואות ללקוחותיו היה מפנה אותם לנוטריון כדי שיאמת אותה.

ה. איך מתקדמים מכאן [אפשר לבד ?]

  1. אם קראתם והחלטתם שאתם רוצים צוואה, הדרך מההחלטה אל היישום היא קצרה להפליא.
  2. רשאית, תחשבו מה אתם רוצים, ואיך אתם רוצים לחלק את רכושכם. בדר”כ, אתם תרצו שהרכוש יתחלק שווה בשווה בין היורשים, למעט אולי דירת המגורים שתרצו שתועבר לבן/בת הזוג.
  3. כאשר מדובר בצוואה פשוטה יחסית, אתם יכולים להכין אותה לבד. כן, ממש כך. חבל להוציא כספים על עריכת צוואה פשוטה בעיקרה. תיעזרו בנוסח לדוגמא שלנו או בדוגמא אחרת מהאינטרנט.
  4. תנסו לאתר את הרכוש שלכם ולפרט אותו כמידת הניתן. כמובן שהדברים ברורים לגבי מקרקעין, בו תרשמו את פרטי הזיהוי של הנכס, כתובת מדויקת ופרטי הזיהוי של הגוש, החלקה ותת החלקה.
  5. שימו לב שגם אם אין לכם פרטים, תוכלו לצוות דברים באופן כללי. לדוגמא, תוכלו לקבוע שאת כל קופות המנהלים, קרנות ההשתלמות והזכויות הפנסיונית, אתם מצווים ליורשכם בחלקים שווים. זה מספיק ומספק לחלוטין.
  6. אם תרצו לבדוק משפטית את הצוואה שהכנתם ולוודא שאין בה פגמים, תוכלו להיעזר במשרדנו על מנת לקבל ייעוץ משפטי. בדרך כלל, אין צורך ביותר משעת יעוץ לצוואות רגילות.
  7. במקרים יותר מורכבים, יתכן כי תרצו להורות על פעולות מסוימות שהיורשים יידרשו לעשות על פי העיזבון, או לקבוע הוראות מותנות. לעיתים גם תהיו מעוניינים למנוע פעולות מסוימות לתקופה או לזמן בלתי מוגבל. נשמח להעניק לכם את השירות המשפטי.
  8. בנוסף, שימו לב שקיימת אפשרות לפי ס’ 8א לחוק הירושה להכין צוואה הדדית לשני בני הזוג, במסמך אחד או בשני מסמכים נפרדים שנערכו באותה עת. צוואות אלו, יוצרות הסתמכות של בני הזוג על העיזבון של האחר, ולפיכך יכולת הביטול של הצוואה הוגבלה בהוראות החוק.
  9. כך לדוגמא, האלמנ/ה אינם יכולים לבטל את הצוואה לאחר פטירת בן/בת הזוג, אלא אם הוא הסתלק מחלקו של המצווה. אם העיזבון כבר חולק בצו, עליו להשיב את כל מה שירש מהעיזבון.
  10. במקרה שטרם נפטר/ה בן/בת הזוג, ניתן לבטל צוואה הדדית בכפוף למשלוח הודעה בכתב בת 30 ימים מראש. התוצאה תהיה ביטול שתי הצוואות.
ו. לסיכום
  1. צוואה אינה עניין של מותרות או עניין “לעשירים בלבד”.
  2. תנסו לקרוא באינטרנט על משפטים שנערכו בקשר עם ירושות ותגלו אלפי תיקים משפטיים. כל תיק כזה מגלם סכסוך של שנים בין יורשים שהינם בני משפחה.
  3. כדי לחסוך את אי הנעימויות הכרוכות בכך, כדאי שתקדימו לערוך צוואה.
  4. צרו קשר עם משרדנו לפרטים נוספים 03-6955966 ותיאום פגישה.
  5. תוכלו לקבל מידע אודות שירותים נוטריונים נוספים שמשרדנו מספק. לחצו כאן
לכתבה >
בוררות על פי הדין הדתי היא בוררות לכל דבר ועניין

בוררות על פי הדין הדתי הינה בוררות לכל דבר ועניין

סקירה זו מבוססת על הליך משפטי בו טיפלו אשר התנהל בבית משפט השלום בירושלים ושקדם לו הליך בוררות על פי הדין הדתי. לאחר שהצד השני לא היה מרוצה מהתוצאה בבוררות הדתית, הוא פנה לבית משפט השלום בירושלים, וקיבל צו מניעה זמני [מבלי שטרח לציין בבקשתו כי התנהלו הליכים קודמים].

עמדתנו היתה ועודנה כי בית המשפט אינו נדרש לדון בהליך שלגביו קיים מעשה בית דין קודם, גם אם עסקינן בהליך בוררות על פי הדין הדתי. לא רק שעסקינן במעשה בי-דין, הרי משבורר פעל, דן והכריע בהתאם לשטר הבוררות – החלטתו מחייבת ותקיפתה הינה אך ורק בבית משפט מחוזי על פי עילות הקבועות בחוק הבוררות.

מכאן שבית משפט השלום הנכבד, אינו מוסמך לבטל קביעותיו של בורר או לשמש ערכאת ערעור עליהן. הדברים תקפים גם במקרה שבו הבוררות הינה בהתאם לדין דתי. הכלל בדבר מעשה בית דין קודם תכליתו להגן על הצדדים מהתדיינויות משפטיות אין סופיות ומקביעות מנוגדות בין צדדים מתדיינים, כפי שנקבע בשורה ארוכה של פסקי דין ור’ לעניין זה רע”א 6498/05 מרגלית צבעוני נ’ בנק הפועלים [פורסם באתר המשפטי נבו] –

לאחר שעיינתי בבקשת המבקשת והחלטות נשוא הבקשה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. הכלל הדיוני של מעשה בית דין נועד לייעל את הדיון המשפטי, למנוע הכרעות סותרות והתמשכות ההליכים ואף למנוע הטרדת בעל דין בהתדיינויות חוזרות ונשנות. לכלל זה שתי פנים: השתק עילה, שלפיו התביעה הוכרעה כבר בעבר בין בעלי הדין על ידי בית משפט מוסמך; והשתק פלוגתא, שלפיו המחלוקת העובדתית שבין בעלי הדין הוכרעה בהליך משפטי קודם ביניהם או חליפיהם (ראה: ע”א 151 ,219/87 אורי רחמני ו-3 אח’ נ’ שמש הדר ו-3 אח’, פ”ד מג(3) 489, 498-499 והאסמכתאות שם). כבר נפסק בעבר כי מבחן זהות העילה לעניין טענת מעשה בית דין רחב הוא וכי העקרון יחול גם אם שתי התביעות מבוססות על עילה זהה ביסודה אפילו אם בתביעה מאוחרת יותר נכללו פרטים ומרכיבים שלא פורטו בתביעה הקודמת (ראה: ע”א 8/83 דן גורדון ואח’ נ’ כפר מונאש-מושב עובדים פ”ד לו (4) 797, 801). אשר להשתק פלוגתא נאמר כי “…אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת, שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי דין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי הזהות בין העילות של שתי התביעות” (ראה: ע”א 246/66 קלוזנר נ’ שמעוני, פ”ד כב (2) 561, 584).

כלל זה חל על התדיינויות בפני ערכאות שיפוטיות ולרבות בוררות קודמת בין הצדדים ולרבות בוררות על פי דין דתי. הסמכות לפקח על החלטות בורר ניתנה לבית המשפט המחוזי הנכבד בלבד. וכבר נפסק על ידי בית המשפט העליון בעניין רע”א 853/01 גדעון בקל נ’ אגודה שיתופית נהלל, פד”י מח (1) 775, כי יש לפרש את הסכם הבוררות באופן אשר מעדיף את קיומו של מוסד הבוררות על פני אי קיומו –

“הצדדים להסכם בוררות בחרו למסור את הסכסוך ביניהם לבוררות. לפיכך, בבואו לפרש את הסכם הבוררות ולברר את כוונת הצדדים לו, יעדיף בית המשפט את קיום שטר הבוררין על ביטולו ואת יישוב הסכסוכים בין בעלי הדין במסגרת הבוררות על פני הפנייתם לבית המשפט ( 780וז).

כן פסק בית המשפט העליון בעניין בקל הנ”ל כי אפשר למנות בורר חליף אפילו במקרה שבו הוסכם על בוררות בפני “משפט חברים”. הלכה למעשה קבע בית המשפט העליון, כי אפילו נקבו הצדדים בשם של בורר מוסכם, ונבצר מהבורר להמשיך בתפקידו, אין הדבר מלמד כי ההסכם בטל אלא כי יש לקיימו באמצעות מינוי בורר חליף –

“כשצדדים ממנים את פלוני כבורר מוסכם, תוך נקיבה בשמו, ההנחה היא שהם היו מעוניינים שבורר זה הוא שיפסוק בעניינם. אך עובדה זו כשלעצמה אין בה ללמד על כוונתם שלא ניתן יהיה למנות בורר חליף אם יתברר שהבורר שנבחר על-ידיהם אינו מעוניין או אינו מסוגל למלא את התפקיד שהצדדים יעדו לו. יתר-על-כן, אפילו נבחר פלוני כבורר בשל אמון מיוחד שהצדדים רחשו לו, בכך בלבד אין לשכנע שהכוונה הייתה שאותו בורר, והוא בלבד, ישמש בורר ( 781א-ג).”

 כך נקבע בפסיקת בית המשפט המחוזי בירושלים, על ידי כב’ השופט רביד בתיק בש”א  (י-ם) 5560/07, מ.א. עליאן בע”מ נ’ ה.א.ל. ערד 2000 בע”מ –

” שכן הכלל הוא, שהסכם בוררות יש לקיים – אלא אם מדובר במקרים חריגים – ובמסגרת קיום כזה יטה בית המשפט למנות בורר חליף כל אימת שמתעורר הצורך בכך (ראו גם, רע”א 158/89 ברכיה,  מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע”מ נ’ גד ביטון, תק-על 94(1), 430
(1994); ע”א 2889/91 מן תעשיות שימורי מזון ודגים בע”מ נ’ שיא אחזקות בע”מ, פ”ד מז(1) 93, עמוד 96 (1992)).”

בהליך הנ”ל, שב כב’ בית המשפט המחוזי על שנקבע בהלכת בקל הנ”ל, כי מקום שהייתה כוונה לייחוד סמכויות בורר, מה פשוט יותר מלהעלות התנייה זו על הכתב –

“יתר על כן, אפילו נבחר פלוני כבורר בשל אמון מיוחד שהצדדים רחשו לו, בכך בלבד אין לשכנע שהכוונה היתה שאותו בורר, והוא בלבד, ישמש בורר. כפי שנאמר בע”א 589/67 דניאלי נ’ דניאלי, פ”ד כב(1) 513 בעמודים 517-518:

‘גם אם לצדדים היה יחס מיוחד לבוררים שנתמנו על ידם במשותף והם רחשו להם אמון יתר, במידה ולא פורשה בשטר הבוררין כוונה שאלה, והם בלבד, יבררו את הסכסוך… אין ללמוד על כוונה לשלול את הסמכות למנות בוררים אחרים תחתם כאשר מתעורר הצורך בכך'”

בהוסיפו לאמור:

“כשכוונת הצדדים לייחד לבורר מסוים, ולו בלבד, את הסמכות לשמש בורר, יש לצפות ולהניח שהם יציינו זאת בדרך כלל במפורש:

‘אילו התכוונו הצדדים לכך, שעם סירובו של בורר זה יתבטל שטר הבוררות, לא היה קל מלהעלות כוונה זו על הכתב. משהסכימו הצדדים להביא עניינם לפני בורר, לכאורה מצווה בית המשפט למנוע סיכול ההסכם, כאשר הבורר שנקבע ממאן לפעול’…

בית משפט השלום קיבל את טענותינו וביטל את צו המניעה בבוקר המחרת וההליך המשפטי בו החל הצד השני נמחק לבקשתו.

 

סקירה זו נכתבה על ידי קרדונר – חברת עורכי דין ונוטריון המתמחים במשפט האזרחי – מסחרי. הסקירה אינה ייעוץ משפטי והיא אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי על ידי עורך דין. כל הזכויות שמורות.

 

 

לכתבה >
האם די בהודעת פרישה של חבר מועצה מסיעה לצורך הטלות סנקציות?

 

האם די בהודעת פרישה של חבר מועצה מסיעה כדי להטיל עליו את הסנקציות הקבועות בדין ?

לצורך קביעת פרישתו של חבר מועצה, נקבעו הוראות ברורות בדין, אשר רק בהתמלא כלל ההוראות, יכול ראש העיר להוציא תחת ידו את הקביעה כי חבר המועצה פרש מן הסיעה. פקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: “פקודת העיריות“] קובעת את התהליך הנ”ל באופן ברור בס’ 125ב’-

קביעת פרישתו של חבר המועצה

125ב. (א) דבר פרישתו של חבר המועצה, כאמור בסעיף 125א ייקבע בידי ראש העיריה על יסוד בקשה בכתב שהוגשה על ידי רוב חברי הסיעה שעליה נמנה חבר המועצה שאת פרישתו מבקשים לקבוע, ובלבד שהבקשה הוגשה תוך שבעה ימים ממעשה הפרישה ולאחר שניתנה לנציג המבקשים ולחבר המועצה שאת דבר פרישתו מבקשים לקבוע, הזדמנות לטעון טענותיהם בפני ראש העיריה.קביעת פרישתו של חבר המועצה

נדרש על פי הפקודה, שרוב חברי סיעתו של חבר המועצה שביצעה “מעשה פרישה” יפנו לראש העיר ויבקשו מראש העיר להכריז עליו כעל פורש, כי הדבר יעשה תוך 7 ימים ממועד מעשה הפרישה, וכי ראש העיר יאפשר לצדדים לטעון בפניו. תהליך זה מהווה תנאי שאין בלתו, ורק אם התקיים התהליך במלואו, ראש העיר רשאי לקבוע את דבר פרישתו של חבר המועצה, ורק לאחר שניתנה קביעה זו לפי סעיף 125ב’ על בסיס התנאים שנקבעו בו, יחולו הוראות סעיף 125א’ לפקודת העיריות לפיהן חבר המועצה אינו יכול להיכלל ברשימה של סיעה יוצאת.

הגורם היחיד שיכול על פי דין ליזום את תחילת התהליך, הוא הגורם “הנפגע” על פי הפקודה והפסיקה, הוא רוב חברי הסיעה אשר נדרשים לפנות בכתב אל ראש העיר לקבוע דבר פרישתו של חבר המועצה. ראש עיר אינו יכול להוות את הגורם היוזם של תהליך “פרישה מסיעה” והכל בהתאם להוראות סעיף 125ב לפקודת העיריות אלא רק הגורם ששוקל את בקשת הסיעה על פי בקשת רוב חבריהללא בקשת רוב חברי הסיעה, לא מתחיל תהליך משפטי/מינהלי שבסופו מוסמך ראש העיר לקבוע דבר פרישה של חבר מועצה. על המשמעות של קביעה כזו בפקודה. כל קביעה של ראש העיר ללא בקשה מטעם רוב חברי הסיעה, הינה בטלה (VOID) ונעשית בניגוד להוראות החוק.

יודגש כי אפילו בקשת חבר מועצה אינה יכולה להתחיל תהליך זה. קובעת הפקודה בעניין זה ברחל ביתך הקטנה כי הודעה של חבר מועצה בדבר פרישה מסיעה הינה אומנם “מעשה פרישה”, אולם אפילו היתה הודעה כאמור, על מנת שיופעלו הסנקציות הקבועות בס’ 125א לפקודת העיריות כנגד חברת המועצה, חייבים רוב חברי הסיעה לפנות בכתב אל ראש העיר כדי להתחיל בתהליך.

מבחינה משפטית הפקודה אינה מכירה בתהליך עצמאי של פרישה מסיעה כנגד חבר מועצה אם אין פניה של רוב חברי הסיעה. יתרה מכך, הפקודה קובעת כי פניה בכתב כאמור מטעם רוב חברי יש לבצע תוך 7 ימים ממעשה הפרישה, ולבסוף קובעת הפקודה כי יש להזמין את הצדדים לנמק את טיעוניהם.

מכאן שעמדתנו המשפטית, המבוססת על הוראות הפקודה היא כי אפילו הייתה הודעה מטעם חבר המועצה בדבר רצונו לפרוש מן הסיעה, אין בכך די כדי להביא לקביעת פרישה בהתאם להוראות ס’ 125ב לפקודה, ולתחולת הסנקציות הקבועות בס’ 125א לפקודה. הדין מאפשר מצב של עזיבה ו/או פרישה מסיעה ללא הטלת סנקציות כלשהן שנקבעו בס’ 125א’, אם רוב חברי הסיעה לא פנו בכתב אל ראש העיר וביקשו להכריז על חבר המועצה כפורש מסיעה. אנו סבורים כי פקודת העיריות ברורה בעניין זה.

בית המשפט המחוזי בחיפה קבע בהליך ע”ש 343/93 אפי כהן נ’ עיריית טירת הכרמל (פורסם בנבו) את הדברים הבאים:

מאחר ויכולה להיווצר מחלוקת עובדתית ומשפטית בשאלה האם פרש חבר מועצה מסיעתו, קבע המחוקק בסעיף 125ב את ראש העיריה כמכריע בשאלה הזו, אם כי החלטתו עשויה לעמוד בביקורת ביהמ”ש המחוזי שאליו ניתן לערער. ראש המועצה אינו פועל מיוזמתו בענין זה. מאחר ומי שנחשב כצד שנפגע מהפרישה היא הסיעה שבמסגרת רשימת מועמדיה נבחר חבר המועצה לתפקידו (וראה הגדרת “סיעה” בסעיף 125א(א) לפקודה), הרי שהיוזמה להכרזתו של חבר מועצה כ”פורש” צריכה לבוא מאותה סיעה בבקשה בכתב שהוגשה ע”י רוב חברי הסיעה. הבקשה צריכה להיות מוגשת תוך שבעה ימים ממעשה הפרישה.

ראש העיריה, במלאו תפקיד מעין שיפוטי, חייב לקיים את כללי הצדק הטבעי ובראשם את זכות הטיעון ולכן נקבע, שבטרם יתן החלטתו עליו ליתן הזדמנות לטעון טענות בפניו, הן לנציגי הסיעה המבקשת, והן לחבר המועצה שאת דבר פרישתו מבקשים לקבוע.”

כל זה לא נעשה במקרה הנוכחי.

לכאורה די בכך לקבלת הערעור”

כב’ השופט ד”ר בין מוסיף וקובע בפסק הדין הנ”ל דברים נוספים התואמים את טענותינו וענינינו

סיכומו של דבר, ראש העיריה (או פקיד הבחירות), אינם יכולים ליזום הליך של הכרזתו של חבר מועצה כפורש, אלא תפקיד ראש העיריה הוא להוות טריבונאל המכריע ב”סכסוך” שנוצר בין סיעה לחבר מחבריה עקב התנהגותו של אותו חבר. משלא נוצר סכסוך אין פרישה במובן החוק ואין קביעה.”

 בית המשפט המחוזי הנכבד קובע את משמעות העדר נקיטת הליך מטעם רוב חברי הסיעה כ”הויתור”–

“אשר לטענה, כי הפרישה נעשתה בהסכמת הסיעה, הרי טענה זו היא בבחינת חרב פיפיות לראש העיר. כל המטרה של ההליך המכריז על חבר מועצה כפורש, היא להגן על הסיעה שבמסגרתה נבחר חבר המועצה ואם סיעה זו בוחרת למחול ולותר לחבר המועצה “המרדן” מה לו לראש העיריה להלחם את מלחמתה.

סימוכין לעמדה שבוטאה על ידי, דהיינו שאם אומרת הסיעה “אי איפשי לי בתקנת חכמים מעין זו” מכבדים את רצונה, ניתן למצוא בכך שהצבעה בניגוד לעמדת הסיעה תחשב כפרישה רק אם הצבעה זו נעשתה “שלא בהסכמת רוב חבריה” (סעיף 125א).

זאת ועוד, הבקשה בכתב לראש הרשות אינה יכולה להעשות סתם על ידי איזה חבר סיעה שהתנהגותו של חבר המועצה “המרדן” אינה מוצאת חן בעיניו, אלא הבקשה צריכה להיות מוגשת ע”י רוב חברי הסיעה, שכן הצד הנפגע על ידי הפרישה היא כאמור הסיעה כגוף ורק רוב החברים יכולים ליצגה.”

ראויה לציון העובדה שבהליך הנ”ל, קבע כב’ השופט מודריק כי ראש עיר, שדן בעניין שנוגע לסיעתו, והוא נדרש להכריע בו נמצא בניגוד עניינים מובנה, ועליו להימנע ממנו תוך העברת סמכותו לחבר מועצה אחר שאינו מסיעתו כדלקמן –

“ניגוד העניינים על דרך הזיקה והאינטרס האישי של ראש העירייה בקביעה שהעותר נחשב לפורש מסיעתו, ברור וזועק דרשני. נשרי ב”כובעו” כחבר סיעת “תנועת התושבים” הגיש בקשה לנשרי, ב”כובעו” כראש העירייה, על מנת ש”ישמע” את העותר ויחליט בבקשה של עצמו. איזה סיכוי יש לעותר במהלך “בין כובעי” כזה? האם ההליך משל הוא ל”משחק תפקידים”[1]

המחשבה שנשרי יקבל החלטה, ממשית וחורצת גורל, על פי “עדותו” שלו  “דוקרת את העין ומקוממת את הלב” (אם ניתן לשאול מאמר מעניין אחר). לא ברור כיצד טחו עיניי נשרי מראות,  אם לא אטם לבבו ועצם עיניו כדי שלא יבין ולא יבחין.

ראש העירייה היה צריך להאציל את סמכותו במקרה זה לחבר מועצה שאינו מסיעתו.  “

 יתרה מכך, בעניין ע”ש 606/00 שמטוב ליה נגד ראש עיריית נצרת עילית (פורסם בנבו) פסל בית המשפט הנכבד קביעת פסילה בשל העדר שימוע וקבע כי די בכך לכשעצמו. לסיכום, בהעדר הליך מינהלי תקין, לא ניתן למנוע מחבר מועצה להתמודד בבחירות בסיעה אחרת, אפילו אם הודיע בעצמו על פרישה מסיעה. רשימה זו מתבססת על עתירה מנהלית שהגשנו לבית המשפט לעניינים מינהליים בנצרת, בתיק עת”מ 10237-10-13. בית המשפט הנכבד קיבל את העתירה ואיפשר התמודדותו של חבר המועצה בבחירות.

סקירה זו נכתבה על ידי קרדונר – חברת עורכי דין ונוטריון המתמחים במשפט האזרחי – מסחרי. הסקירה אינה ייעוץ משפטי והיא אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי על ידי עורך דין. כל הזכויות שמורות.

 

 

לכתבה >
זכות מסוג רישיון במקרקעין

 

זכויות במקרקעין, במובנן הקלאסי, הן זכויות אשר נקבעו בחוק המקרקעין. אין חולק במאומה לגבי משמעות זכות הבעלות, זכות השכירות והחכירה, או הזכויות הנובעות מכח משכנתא רשומה.

זכות במקרקעין מכח רשיון היא זכות מורכבת, לרבות בנוגע לשאלה האם הרשיון להחזיק ו/או להשתמש במקרקעין הוא רשיון הדיר או בלתי הדיר. במקום שבו יש הסכם, הדרך הטובה ביותר היא להוכיח את הזכות החוזית שניתנה. אלא שלא תמיד יש הסכם בנמצא ולא תמיד ישנם אנשים בין החיים היכולים להעיד את ההתקשרות ההיסטורית. אחד מפסקי הדין החשובים שדנו בכך היה ע”א 165/62 נבואני ואח’ נ’ שובאש ואח’ (פורסם בנבו) כדלקמן –

“…פסק בית – משפט זה פעמים אחדות, ובאחרונה בענין רכטר נ’ מנהל מס עזבון ע”א 346/62, (1), כי יש ומן הנסיבות העובדתיות המוכחות לענין מתן רשות להחזיק במקרקעין, נובעת מסקנה בלתי נמנעת כי כוונת הצדדים היתה שהרשות לא תהא נתונה לביטול. מסקנה בלתי נמנעת זאת נובעת לדעתי גם מן הנסיבות אשר הוכחו בעניין שלפנינו.”  (ההדגשה אינה במקור, ר.ק.)

מוסיף וקובע בית המשפט העליון הנכבד בעניין שבנדון כדלקמן –

“אבל כשם שהרשות של השותף ברכוש לא היתה מוגבלת בזמן ולא היתה מותנית בתנאי, כן לא היתה הרשות של בעל הרשיון מוגבלת בזמן או מותנית בתנאי ; ובפרט לא באה כל הגבלת זמן עד למות אבי המשיבים ולא הותנה כל תנאי שרק הוא ולא אלמנתו יחזיקו בדירה.

כל הסימנים מעידים על כך, והמערערת אף העידה מפורשות, כי העברת חלקו של המנוח לבעלותם של המשיבים, היא גופא מותנית היתה בתנאי, והתנאי היה שאף-על-פי שהדירה עוברת כולה לבעלות המשיבים, לא יבוא שינוי כלשהו בזכות אביהם להחזיק ולגור בה.

נמצא שהמערערת גרה בדירה אשר לבעלה המנוח היתה זכות שימוש והחזקה בה, על-פי רשות אשר המשיבים לא היו זכאים לחזור בהם ממנה; וכשם שלא היו זכאים לבטל את הרשות שהיתה למנוח, כן אין הם זכאים לבטל את הרשות אשר מכוחה מוסיפה האלמנה לגור בדירתו.”

פועל יוצא כי בהתאם להלכה המשפטית הנ”ל, ויישומה לגבי מקרה פרטני אחר – עיקר מלאכתו של בית המשפט היא לבחון מהי כוונת הצדדים כפי שהיא משתקפת מההסכם. מקום שימצא בית המשפט הנכבד כי נוסח ההסכם מלמד על רשות שלא ניתנת לביטול – תידחה תובענה לסילוק יד

אך מה קורה כאשר ישנו קושי לאתר את ההסכם ו/או למצוא ראיות לתוכנו ? במקרים כאלו, עשוי צד למצוא עצמו מתמודד עם טענה של רשיון “מכללא” או רשיון “חינם”. גם אם מדובר ברישיון חינם בלבד, ניתן לטעון כי זכות ההחזקה או השימוש מכח הרשיון הינה זכות בלתי הדירה, תקפה וקיימת, אלא שהזכות הינה לשימוש משותף במקרקעין. דוגמא לכך היא שנקבעה בע”א 318/83 אגוזי שפע נ’ שיבר לט (4) 322

.10לבסוף, ברצוני להזכיר עובדה, שעליה עמד גם בית המשפט קמא, היינו, שאין בפסק-דין זה כדי לשלול מהמערערים כל זכות לשימוש בבאר ובמימיה, שכן הושאר חלק מהבעלות על חלקה 33 בידיו של אדלר (החלק ה­975,500/23) ולגבי חלק זה הודה אדלר בזכות המערערים ביחס לבאר. משמע, שהמערערים הינם שותפים לשימוש במימי הבאר, אך אין להם זכויות בלעדיות בבאר.

עוד ניתן להעלות טענה של רשיון מכח השתק שהינו תחליף חוזי. לדוגמא מסגרת ע”א 7139/99 יובל אלוני נ’ אליעזר ארד פד”י נח (4) 27 בפסק דינה של כב’ השופטת דורנר (בדעת רוב) הכיר בית המשפט העליון בזכויות של רשיון במקרקעין, ואף קבע כי זכויות אלו עשויות לגבור על זכויות צדדים שלישים ולרבות עיקולים –

בספרות המשפטית הובעה דעה כי הרישיון מכוח השתק, שהוא תחליף חוזי, מחייב רק את נותן הרישיון, ואין כוחו יפה כלפי רוכש הזכויות במקרקעין. אף האפשרות להעניק בדרך ההיקש הגנה לבעל הרישיון כלפי צד שלישי על יסוד סעיף 9 לחוק המקרקעין, המגן על המתקשר בעיסקה במקרקעין מפני המתקשר בעיסקה נוגדת מאוחרת, נשללה בשל פגיעתה בתוקף הרישומים בספרי המקרקעין. ראו נ’ זלצמן “רישיון במקרקעין” [26], בעמ’ 39-38. אך במציאות הכירה כאמור הפסיקה – גם לאחר קבלת חוק המקרקעין – ברישיון בלתי הדיר הפועל כלפי צד שלישי. כך למשל בע”א 588/81 ציזיק נ’ הורוביץ [6], נפסק כי יורשיו של בעל מקרקעין – שעל יסוד התחייבות לבתו לתת לה מבנה שעל חלקתו כדי שתגור בו עם משפחתה, השקיעה הבת במבנה כספים רבים, הפכה אותו לבית מגורים והתגוררה בו ברשות אביה במשך שנים – אינם רשאים לבטל את הרשות, שהפכה לבלתי הדירה, כפי שהאב המנוח לא היה רשאי לבטלה. בפסק-דין זה לא דן בית-המשפט בסיווג הזכות. אך לא מכבר הכירה הפסיקה בזכות שביושר “מתוצרת ישראל” של קונה אשר התקשר בחוזה לרכישת הבעלות או כל זכות אחרת במקרקעין, באופן שזכותו, כוחה יפה גם כלפי צדדים שלישיים. ראו ע”א 189/95 בנק אוצר החייל בע”מ נ’ אהרונוב (להלן – ע”א בנק אוצר החייל [7]). זאת, מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, המקנה למי שהתקשר בעיסקה לרכישת זכויות במקרקעין עדיפות על פני מי שרכש זכויות אחריו, זולת אם נרכשו המקרקעין בתמורה ובתום-לב, והעיסקה נרשמה בספרי המקרקעין. הסביר זאת חברי הנשיא ברק:

“…מדיני העיסקאות הנוגדות עולים הסדרים נורמטיביים שיש להם השלכה מעבר לדיני העיסקאות הנוגדות. דיני העיסקאות הנוגדות קובעים הסדר, שיש לו השלכות רוחב בכל שדה הקניין. אכן, מדיני העיסקאות הנוגדות אנו למדים כי התחייבות להקניית זכות בנכס מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. התחייבות להקניית נכס חדלה מלהיות התחייבות אובליגטורית גרידא. היא התחייבות אובליגטורית המצמיחה זכות מעין-קניינית. מכאן אני למד כי עיקול אין בכוחו ‘להתגבר’ על זכות זו” (ע”א בנק אוצר החייל [7], בעמ’ 252)

פועל יוצא מאלו הוא כי הפסיקה הכירה בזכויות השימוש והרשות לא רק בהקשר של טענות כלפי מעניק הזכות, אלא אפילו כנגד צדדים שלישיים. בע”א 588/81 ציזיק נ’ דבורה הורוביץ, פ”ד מ(1) 321, היה מדובר בחלקה שהוחזקה במשך עשרות שנים, ובוצעו בה שיפורים והשקעות. הגם שהתוצאה הסופית היתה שונה, בעניין זה קבע בית המשפט הנכבד את הכלל כי כל מקרה לנסיבותיו הוא כדלקמן –

“יש שרישיון להחזיק מקרקעין הניתן במתנה הופך בלתי הדיר (ע”א 346/62 [6]). עניין זה תלוי בנסיבות (ע”א 450/62 [7]; ע”א 87/62 [8]). “רשות רשות ונסיבותיה ותנאיה שלה:נ יש רשות ואין בה תמורה, ואי-אפשר לבטלה; ויש רשות ויש בה תמורה, ומותר לבטלה” (ע”א 332/63[9], בעמ’ 216); ראה גם:ב ע”א 47/64 [10], בעמ’ 239; ע”א 496/82 [11].

יתר על כן בית המשפט העליון פסק כי כאשר מתעוררת בפני בית המשפט תביעת הבעלים של המקרקעין לביטול רישיון במקרקעין וסילוק ידו של בעל הרישיון, על בית המשפט לבחון אם בנסיבות העניין, מן הצדק לבטל את הרישיון, ואם כן, האם יש מקום לפסוק לבעל הרישיון פיצויים. על בית המשפט להתחשב בנסיבות בהן נוצר הרישיון, במשך הזמן בו מחזיק בעל הרישיון במקרקעין, בצפיות שטיפח בעל הרישיון ובמידת הסתמכותו של בעל הרישיון על הרישיון שניתן לו רע”א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנעאן ואח’ נגד עבד אלטיף גזאוי פ”ד נג(3) 151, בעמ’ 170.

“כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך:

“הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני והנזק שסבל פלוני בהסתמך עליה מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי, אלא גם על-פי שיקולים של צדק, לאמור, האם יהיה זה צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער בנסיבות אלה מן הרשות שנתן ולתבוע סילוקו של פלוני מן המקרקעין?” (זלצמן, במאמרה הנ”ל [24], בעמ’ 30).

בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן (ראו ע”א 588/81 ציזיק נ’ הורביץ [19]). במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהו. עמד על כך הנשיא שמגר בע”א 496/82 רוזן נ’ סלונים [20]:

“המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק” (שם, בעמ’ 342).   (ההדגשה אינה במקור, ר.ק.)

בנסיבות המתאימות עשויה אף להתעורר שאלה של זכות קניינית בקרקע מכח זיקת הנאה. בהתאם לסימן ג’ לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 זיקת הנאה יכול שתקבע מכח הסכם או מכח התיישנות. ואלו הם הזכויות השונות שחוק המקרקעין מכיר בהם בתור זיקת הנאה –

(א)    זיקת הנאה יכול שתקבע —
(1)    כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסויים במקרקעין הכפופים;
                                              (2)    כי בעל המקרקעין הכפופים חייב להימנע מביצוע פעולה מסויימת באותם מקרקעין.

(ב)    זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסויימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסויימת במקרקעין הזכאים.
זיקת הנאה מכח התיישנות היא שימוש במקרקעין במשך תקופה מצטברת של 30 שנה לפחות וזאת בהתאם לס’ 94 לחוק המקרקעין.                                       

(ג)     על אף האמור בסעיף 13 יכול שתהא זיקת הנאה לגבי חלק מסויים במקרקעין.

יודגש כי מדובר בזכות אשר נקבע לגבי בס’ 96 לחוק המקרקעין.

“זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה”

יובהר כי גם במקרקעין מוסדרים ניתן לרכוש זיקת הנאה מכח התיישנות (בוודאי מכח הסכם) ור’ יהושע ויסמן, דיני קניין החזקה ושימוש, תשס”ו – 2005 עמ’ 520 –

“היו שסברו כי אכן כך הוא, וכי במקרקעין מוסדרים אין לרכוש זיקת הנאה מכח התיישנות שעל פי ס’ 94. דומה כי גישה זו שגויה. חוק ההתיישנות, תשי”ח – 1958, הוא הדין הכללי במשפטנו בנושא התיישנות, ואילו ס’ 94 לחוק המקרקעין עניינו התיישנות מיוחדת לעניין זיקת הנאה. מניעת התחולה של דין ההתיישנות הכללי במקרקעין מוסדרים אינה שוללת את ההסדר המיוחד שבסעיף 94 לחוק המקרקעין, שאינו מבחין בין מקרקעין מוסדרים למקרקעין שאינם מוסדרים. על פי כללי הפרשנות, לדיון המיוחד עדיפות על הדין הכללי. דברים ברוח זו, שלפיהם עשוי סעיף 94 לחול גם במקרקעין מוסדרים, נאמרו בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין, תשכ”ד – 1964 וכן בכנסת על ידי שר המשפטים”

זיקת הנאה מכח התיישנות בהתאם להגדרת החוק היא –

“זיקת הנאה מכח התיישנות היא שימוש במקרקעין במשך תקופה מצטברת של 30 שנה לפחות וזאת בהתאם לס’ 94 לחוק המקרקעין.”

שני תנאים נקבעו בפסיקה להוכחת ההתיישנות – שימוש במשך 30 שנה וחזקה נוגדת. בעניין אחרון זה, יש להוכיח כי בעל המקרקעין לא הסכים למתן זכות השימוש. נבהיר כי מדובר בסוגיה מורכבת ביותר, אשר מחייבת בחינה פרטנית של כל מקרה ומקרה. שאלות משפטיות מורכבות אלו אינן מסתיימות בטענות הנ”ל, אלא הן גוררות אחריהן עיסוק בשאלות נוספות כגון האם זכות ניתנת להורשה ? האם ניתן למכור אותה וכיוצ”ב ? כדוגמא למורכבות זו נביא מקרה בו טיפל משרדנו בו בית המשפט קיבל את טענותינו לגבי הזכות וסיווגה, וקבע כי הזכות הינה זכות הניתנת להורשה, אולם התוצאה לא תהיה בהכרח זהה במקרה של מכר הזכות.

 

סקירה זו נכתבה על ידי קרדונר – חברת עורכי דין ונוטריון המתמחים במשפט האזרחי – מסחרי. הסקירה אינה ייעוץ משפטי והיא אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי על ידי עורך דין. כל הזכויות שמורות.

 

 

לכתבה >
הודעת ביטול הסכם תוך זמן סביר

צדדים להליך משפטי מוצאים עצמם לעיתים מתדיינים על טעויות משפטיות שנעשו על ידם, עת לא נקטו בפעולות ההכרחיות, לביטול ההסכם. דוגמא אחת היא מקרה שבו הצד השני הפר את ההסכם, הגם בהפרה יסודית, אולם בחלוף זמן משמעותי, לעיתים שנים, לא נקטו הם בכל פעולה לביטול ההסכם ולא שלחו כל הודעת ביטול. על פי הדין והפסיקה, יש לשלוח הודעת ביטול תוך זמן סביר מהמועד שבו הצד גילה אודות ההפרה.

יש להדגיש, ע”פ פסיקת בית המשפט העליון גם במקרה שבו קיימת הפרה יסודית, רשאי הצד הנפגע לבטל את החוזה ומשבחר באפשרות זו, עליו להודיע לצד המפר על ביטול החוזה תוך זמן סביר. הודעת הביטול צריכה להינתן תוך זמן סביר לאחר שנודע לצד המפר על ההפרה.

ר’  רע”א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע”מ נ’ עיריית מעלה אדומים, פד”י נו (5) 779, עמ’ 786 מול א’ – ב’ –

“עולה מהאמור, כי כאשר הפרת החוזה היא יסודית – וזהו המקרה שלפנינו – רשאי הצד הנפגע לבטל את החוזה. משבחר באפשרות זו עליו להודיע לצד המפר על ביטול החוזה (ראו ד’ פרידמן, נ’ כהן חוזים (כרך ב) [29], בעמ’ 1087-1086; ג’ שלו דיני חוזים [30], בעמ’ 546). הטעם לכך הוא כי הצד המפר זכאי לדעת אם החוזה בטל לאור הפרתו ולהסתמך על כך (ע”א 11/84 רבינוביץ נ’ שלב – הקואופרטיב המאוחד להובלה בע”מ [1], בעמ’ 545). הודעת הביטול צריכה להינתן “תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה” (סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות)). “‘זמן סביר’ לעניין הודעת ביטול שונה הוא ממקרה למקרה, ויש לפרשו בהתחשב במהותו ובטיבו של החוזה ובהתנהגותם ובנסיבותיהם של הצדדים. רק על רקע נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ניתן ‘למדוד’ ולקבוע, אם הודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר” (השופט אור בע”א 42/86 אבידוב נ’ שיכון ופיתוח לישראל בע”מ [2], בעמ’ 516)”.

ר’ דוגמא נוספת לניתוח משפטי של בית המשפט העליון

“איחור בתשלום התמורה בעבור דירה, במיוחד כאשר האיחור נמשך כמה שנים, יכול להיחשב כהפרה יסודית של החוזה שבין הצדדים. משכך הוא המצב, יש לצפות כי המשיבים ימהרו להודיע על כוונתם לממש את זכותם לביטול החוזה. המשיבה 1 לא נהגה כך אלא בחרה לקיים את החוזה ולמצוא את תרופתה בסעד אחר. אין מנוס מהמסקנה שגם בעיניה של המשיבה 1 ההפרה המיוחסת למערערים לא הייתה עוד “יסודית”, שהרי לו היה המצב שונה הייתה ממהרת לפעול. לנוכח מצב זה, וככל הנראה גם לנוכח הזמן הרב שחלף מאז נודע לה על ההפרה, ששוב לא היה בבחינת “זמן סביר”, החליטה המשיבה 1 לתת ארכה למערערים כדי לתקן את הטעון תיקון (394ה – 395א).”

ועוד –

“מאז קיבלו המערערים את הדירה לחזקתם ועד שהודיעה המשיבה 1 על ביטול החוזה חלפו כארבע שנים. עמדתם של המערערים ביחס לאותה הפרה הייתה ידועה למשיבה 1 כבר בחודש ינואר 1988 (ראה מכתבו של בא-כוחם ת/18), ועל-אף זאת המתינה המשיבה 1 עד לחודש ינואר 1991 כדי לחדש את זכותה לביטול החוזה. זאת ועוד, קשה להשתחרר מהמחשבה כי לולא הגישו המערערים את תביעתם, ספק אם המשיבה 1 הייתה משגרת את הודעת הביטול. אם נדרשה לכך ראיה, היא מצויה בעובדה שהמשיבה 1 שיגרה את הודעת הביטול באותו יום ממש שבו הוגש כתב-הגנתם של המשיבים לבית-המשפט, והיא אף הספיקה לאזכר את אותה הודעה בכתב-ההגנה, ככל הנראה על-מנת למנוע דיון ענייני בתביעת המערערים.”

יודגש, צד שלא דרש את ביטול ההסכם לאלתר, אינו מאבד אוטומטית את זכות הביטול, אולם לכל הפחות, עליו לשלוח הודעת ביטול תוך זמן סביר תוך מתן אורכה סבירה לתיקון הליקוי וההפרה. יש להדגיש כי בדר”כ, אין כל בסיס משפטי לטענה של ביטול “מאליו”. ביטול הסכם הוא פועל יוצא של אירוע משפטי אשר על הטוען לקיומו לעמוד במספר תנאים, לרבות משלוח הודעת ביטול, הוכחת הפרה, מתן זכות תיקון ההפרה בנסיבות מסויימות ועוד.

יש להתייעץ עם עורך דין מומחה בכל מקרה שבו חלף זמן משמעותי ממועד ההפרה, כדי שמשלוח ההודעה לצד השני יעמוד בכללים של הפסיקה.

סקירה זו נכתבה על ידי קרדונר – חברת עורכי דין ונוטריון המתמחים במשפט האזרחי – מסחרי. הסקירה אינה ייעוץ משפטי והיא אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי על ידי עורך דין. כל הזכויות שמורות.

 

לכתבה >
כלל הפירוש נגד המנסח

צרכנים נתקלים בסיטואציות שונות בהן הם רוכשים שירות או מוצר מספק, ולשירות ו/או מוצר זה מצורף הסכם “סטנדרטי” אשר קובע את התנאים המשפטיים בין הצדדים. במקרה של מחלוקת משפטית בנוגע לפרשנות הסכם זה, עומדים לטובת הצרכן מספר אפשרויות משפטיות, אשר אחת מהן, עליה נעמוד בקצרה מיד, היא כלל הפירוש נגד המנסח.

ניתן להעלות טענה זו במקרה שבו ההסכם ניתן לשני פירושים סבירים, כאשר פירוש אחד תומך בעמדת הצרכן ואילו הפירוש השני תומך בעמדת הספק. הפסיקה קבעה כי במקרה מעין זה, ניתן לעשות שימוש בכלל הפרשנות נגד המנסח.

וכך קבע כב’ השופט ד. לוין בעניין ע”א 631/83 שטרנפלד נ’ שטרוקסר, פ”ד מא (3) 361, בעמ’ 572-573 –

“…כאשר ניצבות לפני הפרשן שתי משמעויות סבירות במידה שווה פחות או יותר, שאז יש להעדיף אותה משמעות, שהיא נוחה יותר לצד שלא ניסח את המסמך…”

פרופ’ גבריאלה שלו, בסיפרה דיני חוזים, הנ”ל, מוסיפה בעמ’ 312 את הדברים כדלקמן –

“העובדה כי צד לחוזה יוצג במשא-ומתן בידי עורך-דין, וכי החוזה, נשוא הדיון, הוכן ונוסח בידי יועץ משפטי של הצד – תגרום להפעלת כלל הפירוש נגד המנסח”

[ר’ אסמכתאות המובאות שם, בארצות הברית Farnsworth Vol II, 265 ff ; ע”א 224/76 חברת נופש ערד נ’ הסוכנות היהודית, פ”ד לא (1) 449, 458.]

לעת שמתגלעת מחלוקת משפטית, יש להכיר את הכללים המשפטיים שנקבעו, וליישמן במקרים המתאימים.

סקירה זו נכתבה על ידי קרדונר – חברת עורכי דין ונוטריון המתמחים במשפט האזרחי – מסחרי. הסקירה אינה ייעוץ משפטי והיא אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי על ידי עורך דין. כל הזכויות שמורות.

לכתבה >
טענה בעל פה נגד מסמך בכתב

טענה בע”פ נגד מסמך בכתב 

שני צדדים עשו הסכם, העלו את תנאי ההסכם על הכתב, לרוב באמצעות עורכי דין מטעמם, סיכמו פגישת חתימה וחתמו. במקרה זה, החוזה מגלם את רצון הצדדים לו, ותוכנו משמש כנתון החשוב ביותר לעת מחלוקת משפטית.

הפסיקה ודעת מלומדים התייחסו לכוחו של הסכם בכתב וליישומו על בסיס הכתוב בו ולא על בסיס אמירות בע”פ. כבר נאמר כי אין להתיר השמעת עדויות בע”פ כנגד מסמך בכתב. יתר על כן, עת הסכימו הצדדים להעלות את תוכנו של ההסכם על הכתב, בין מכוח הדין ובין מכח רצונם כי התקשרותם תבוא לידי ביטוי בכתובים, יש לקבוע את זכויותיהם של הצדדים על בסיס הכתב בלבד אשר הוא ורק הוא מבטא את ההסכמה בין הצדדים.

וכך באו הדברים לידי ביטוי בפסיקה ובדעת מלומדים –

ע”א 138/56 דוידון נ’ בוני חיפה יא 1479 –

“שכאשר הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב, יש להניח שבכך באו לסכם כל משא-ומתן שהתנהל ביניהם בעל-פה קודם לעריכת המסמך, ולמצות בכתב כל מה שהוסכם ביניהם. לפיכך, אין אנו אלא נותנים תוקף לכוונת הצדדים, בדחותנו כל הוכחה המוצעת לסתירת המסמך, כי למסמך יש ערך קונקלוסיבי, ודברים שאינם כלולים בו אינם נשוא להוכחה בבית-המשפט, מפני שאינם לעניין”.

עמד על כך גם המלומד י. קדמי בספרו על הראיות – הדין בראי הפסיקה, חלק שלישי, תשנ”ט – 1999, בעמ’ 1099 –

“כאשר “עסקה” כלשהי באה לככל ביטוי בכתב, ההנחה הבסיסית היא, כי הכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים לעסקה הסכימו עליהם ; ועל כן, המגמה הבסיסית, הן של החוק – הוראות הסיפא של סעיף 80 לחוק הפרוצדורה העותמני – והן של ההלכה הפסוקה, היא שלא להתיר הבאת עדות בעל-פה “כנגד תוכנו” של מסמך”

הדברים באו לידי ביטוי גם בפסיקות נוספות של בית המשפט העליון ב-ע”א 22/63 בן ציון נ’ אזולאי יז 1415 –

“חפץ אני להטעים את … אחד הרעיונות המונחים ביסוד ההוראה הפוסלת עדות בעל-פה לסתירת מסמך בכתב. רעיון זה הוא, כי לא מן הראוי לתלות גורלו של אדם שעשה עסקה, אשר היא לפעמים מסובכת ומורכבת מפרטים הרבה, בסכנה של עדות לא נכונה ; הכוונה היא לא רק לסכנה של עדות כוזבת, שקר ביודעין, אלא גם, ואולי בעיקר, לטעויות עקב כושר הזכרון הלקוי של בן אדם …”

וכך גם ב- ע”א 465/85 וילנואבה נ’ נברון פ”ד מב(1) 709

פסול הראיה נובע מן העובדה, כי דרך הבריות להרבות בדברים במשא ­ומתן קודם עשיית המסמך, אך רק מה שהוסכם בפועל עולה על כתב, ומה שלא נרשם במסמך, אות הוא שאינו חלק מן התניות המוסכמות, שאילו היה, היה אף הוא מוצא את מקומו בין שאר הדברים שזכרם בא במסמך”.

בהלכה מאוחרת יותר, ע”א 738/80 [5], נאמרו הדברים הבאים, בעמ’ 392מול אות השוליים ב, מפי כבוד השופטת בן-פורת (כתוארה אז):

ייחוס הסכמה בין הצדדים על דבר שלא בא זכרו בגוף החוזה חייב, כידוע, לפי דיני הראיות, להתבסס על ראיה שבכתב:ו ע”א 22/63, וכן א’ הרנון, דיני ראיות (הדפוס האקדמי, כרך א, תש”ל) 169, הטעם לכך נעוץ בהנחה החלוטה, שהחוזה מגלם בתוכו כל מה שהוסכם“.

ומהי טענה נגד מסמך בכתב ?

על כך כבר נאמר כי טענה נגד מסמך בכתב היא טענה היא טענה אשר באה לסתור או להשלים את תוכן המסמך עצמו. וכך התייחס המלומד י. קדמי לדברים אלו בספרו על הראיות – הדין בראי הפסיקה, חלק שלישי, תשנ”ט – 1999, בעמ’ 1106 –

“… טענה “נגד המסמך”, לאמור – “שהמסמך אינו נכון או אינו מלא” ; לרבות – “טענה על מה שנאמר לפני או בזמן עריכת המסמך”, שהרי גם טענות אלה “באות לסתור או להשלים את תוכן המסמך עצמו.

טענות “נגד מסמך”, מתאפיינות אפוא בכך שהן מערערות את תוכנו של המסמך בזמן עשייתו ; שעיקרן בכך שהתוכן איננו מבטא את מה שהוסכם בין הצדדים עובר לעשיית המסמך”

מכל האמור לעיל את גורל התיק המשפטי יש לחרוץ על בסיס הדברים שנכתבו במסגרת ההסכם בין הצדדים אשר נערך בכתב, ללא כל צורך להיזקק לטענות שונות ומשונות אשר מנוגדות להסכם. יתר על כן, מקום שבו ההסכם נוסח על ידם ומטעמם על ידי עורך דינם, יפה כוחם של הדברים שבעתיים.

סקירה זו נכתבה על ידי קרדונר – חברת עורכי דין ונוטריון המתמחים במשפט האזרחי – מסחרי. הסקירה אינה ייעוץ משפטי והיא אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי על ידי עורך דין. כל הזכויות שמורות.

לכתבה >
הקמת חברה בחו”ל

בעולם העסקים המודרני, אנו מאמינים כי הדרך הטובה ביותר למקסם את הפוטנציאל העיסקי של החברה והעסק היא באמצעות מינימום חיכוך משפטי בין היזמים, עם  הרשויות, ומול ספקים ולקוחות באופן שמאפשר להתמקד בפעילות הכלכלית.

לעיתים, פעילות מסויימת מחייבת התאגדות בחו”ל, לרבות משיקולים של פעילות בינלאומית, שיקולי מס (חברות OFFSHORE) או מדינות שבהן מסיבות מגוונות הפעילות העיסקית נעשית במסגרת רגולטורית נכונה יותר ופחות בירוקרטית, ולפיכך עליכם לשקול הקמת חברה בחו”ל.

את הפעילות העיסקית יש לתכנן באופן מוקפד לרבות תוך שמירה על דיסקרטיות מלאה לרבות באמצעות שירותי בעלי מניות נומיני או דירקטור נומיני ולעיתים שני אלו יחדיו.

אנו מציעים ללקוחותינו שירותים של הקמת חברה בחו”ל, כאשר בחלק מהמדינות נוכל להציע התאגדות תוך 24 שעות.

לדוגמא בבליז (BELIZE) נוכל לפעול להקמת החברה תוך 24 שעות. באנגליה (UNITED KINGDOM) נוכל לפעול להקמת החברה תוך 48 שעות, ואפילו תוך 24 שעות בתוספת תשלום שגובה רשם החברות המקומי.

לצורך הקמת חברה בחו”ל עליכם להצטייד בדרכון תקף ובהוכחת כתובת מגורים עדכנית כגון חשבון מים, חשמל, ארנונה.

במסגרת התהליך של הקמת החברה יהיה עליכם להכין העתק נוטריוני של הדרכון ותרגום נוטריוני של כתובת המגורים לשפה האנגלית. מאחר שמשרדנו מספק גם שירותים נוטריוניים, נוכל להציע לכם גם שירות זה במשרד באופן שלא יחול שום עיכוב בתהליך רישום החברה.

אנו מספקים שירותים משלימים של פתיחת חשבון בנק בחו”ל, שירותים נוטריוניים ואפוסטיל, שירותי משרד וירטואלי בחו”ל.

חלק מהמידע מפורט באתר ולשאלות נוספות תוכלו לפנות אלינו לקבלת פרטים נוספים.

 

לכתבה >
פתיחת חשבון בנק בחו”ל

אנשי עסקים וחברות נתקלים במחסומים לביצוע הפעילות העיסקית הבינלאומית, כתוצאה מקשיים של פתיחת חשבון בנק בחו”ל. בעבר, היו נדרשים אותם אנשי עסקים לפנות לגורמים בחו”ל, מבלי שפגשו אותם, ומבלי שזכו להכירם באופן אישי.

אנו מספקים שירותים מקיפים של פתיחת חשבון בנק בחול, כמעט בכל מדינה, ולכל חברה, לרבות חברות שהתאגדו במקלטי מס (אופשור). למשרדנו קשרים עם בנקים זרים, לרבות בנקים שלמשרדנו הסכמי ייצוג עימם באופן שהלקוח יוכל להגיש את כלל המסמכים לצורך פתיחת חשבון בנק בחו”ל, דרך משרדנו, וללא צורך בהגעה פיזית למשרדי הבנק, וכך לקבל שירות פתיחת חשבון בחול ישירות ממשרדנו.

בנוסף, תוכלו לקבל כרטיס אשראי בינלאומי פרי פייד (משולם מראש).

חשבון בנק בחו”ל וכרטיס האשראי מוצע בכל המטבעות הנפוצים, כמובן שבדולר ארה”ב, יורו, שטרלינג ועוד.

את הטוקן הבנק ישלח לכתובתכם או למשרדנו, על פי בחירתכם.

נוכל להציע ללקוחותינו מגוון פתרונות בעניין זה, לרבות חשבונות בנק בגרמניה וכן חשבון בנק בSt. Lucia. מדובר בבנקים גדולים, מבוססים, בעלי מוניטין ומפוקחים על ידי הרגולטורים.

בחלק מהבנקים נוכל להציע שירות על בסיס הצלחה, כלומר – לא תשלמו אם לא יפתח לכם חשבון בנק בחול.

תהליך פתיחת חשבון בנק בחו”ל משתנה במורכבותו בין בנק לבנק ותלוי בסוג הפעילות של החברה ובהיקף הפעילות של החברה, ועם זאת, אנו מכירים היטב את דרישות הבנקים, בוודאי אלו שיש לנו הסכמי ייצוג עימם, ונוכל לסייע לכם עם פתיחת חשבון בנק בחול בתהליך קצר ומהיר.

ללקוחותינו, נוכל להציע חשבון בנק בחו”ל בתהליך מהיר, והכל ממשרדנו כאמור.

אם הקמתם חברה באמצעות משרדנו, כל שתצטרכו כדי להשלים את התהליך ולפתוח חשבון בנק הוא מכתב המלצה מהבנק שאיתו אתם כרגע עובדים, או לחילופין, מכתב המלצה מעורך דין או רואה החשבון המייצג אתכם (נוכל לספק דוגמא לנוסחים באנגלית).

אם לא פתחתם חברה באמצעות משרדנו, אנו נזדקק למסמכי ההתאגדות המקוריים, העתק נוטריוני של דרכון ותרגום נוטריוני של הוכחת כתובת מגורים (חשבון מים, חשמל, ארנונה וכו’).

מאחר שמשרדנו הינו גם משרד נוטריון, נוכל להציע לכם שירותים אלו, בהתאם לתעריפי שכ”ט נוטריון שנקבעו בתקנות.

לכתבה >
תמ”א 38

תמ”א 38

in Portfolio

תחום הנדל”ן אינו דומה לתחום אחר במובן זה שאין עיסקת נדל”ן אחת הדומה לרעותה.

לעיתים העסקה נעשית לאחר בדיקה מפורטת וחישובים כלכליים של תשואה, מיסוי, עלויות בנייה, אפשרויות השבחה ועלויותן, חלוקה, שינוי יעוד ועוד, ולעיתים העיסקה נסגרת ברגע מתוך האינסטינקט המסחרי והחזון העיסקי של היזם.

אנו יודעים שהעבודה על המיזם אינה מסתיימת גם לאחר סגירת העיסקה, ובין אם הדבר כרוך בפעילות של השכרת נדל”ן מניב להשכרה, בין אם בפעולות תכנוניות, על כל היבטיהן, או בפעילות של השבחה, המשרד ערוך לספק שירות משפטי מקצועי ויעיל, על מנת לממש את הפוטנציאל של הנכס, במכירה או בהשכרה לצדדים שלישיים.

משרדנו מייצג חברות נדל”ן בעיסקאות רבות ומגוונות, החל מדירות, משרדים וחנויות, עובר לרכישת מגרשים, מלונות, מרכזים מסחריים ובניינים, יזום וביצוע פרוייקטים למגורים ולמסחר, וכלה בפרוייקטים של תמ”א 38.

משרדנו גם מהווה מחלקה משפטית של חברה גדולה וותיקה לייזום פרוייקטים בנדל”ן, אשר עיסוקה הבלעדי הוא בתמ”א 38, כך שהעשייה המשפטית של משרדנו בתחום זה היא אינטנסיבית ביותר, ואנו מלווים עשרות פרוייקטים של תמ”א 38. למשרדנו ניסיון רב ורקורד של הצלחות בפרוייקטים מסוג זה ופרוייקטי נדל”ן אחרים.

הקשיים הכרוכים בביצוע עסקת נדל”ן “קלאסית” בין מוכר אחד לקונה אחד, באים לכלל ביטוי משמעותי בעיסקאות תמ”א 38, בהן ישנם מספר רב של בעלי עניין וזכויות המעורבים בתהליך.

מהי תמ”א 38 בכלל ?

תוכנית מתאר הארצית 38 נקבעה בשנת 199 במטרה להיערך לאפשרות של רעידות אדמה. התוכנית אינה מיועדת ואינה מתאימה לכל מבנה, אלא רק לבתים שנבנו לפני 1.1.1980, מאחר שרובם עומדים בתקן לעמידות מבנים במקרה של רעידת אדמה, וקיים סיכון לקריסה או לנזק חמור למבנה במקרה של רעידת אדמה.

התוכנית, הגדירה שורה של תמריצים במטרה לעודד את בעלי הדירות בבית המשותף לבצע חיזוק הבניין, והתירה תוספות בנייה במטרה לקדם זאת. בהמשך במסגרת תיקון 2 התווספה חלופה של הריסת המבנה ובנייתו מחדש. במסגרת תיקון 3 התווספו תמריצים נוספים לביצוע התוכנית, לאחר שהתוכניות הראשונות לא היה בהם די להביא לשינוי משמעותי.

לצערנו בעוד הרעיון הינו יפה, יצירתי והוגן, דיירים ויזמין נתקלים בקשיים לקדם את התוכניות. עיקר הקשיים בקרב הדיירים הוא שכמעט תמיד קיים דייר אחד שמסרב לביצוע התוכנית. חלקם מסרבים מסיבות של חוסר אכפתיות או אי רצון לשינויים, וחלקם האחר מסרב מטעמים של סחטנות ורצון לקבל רווח אישי מתחת לשולחן.

אנו ממליצים ליזמים להקשיח עמדות ולסרב להיכנע לסחטנות או סרבנות. יזם שיפעל כך, ימצא עצמו נשכר בטווח הארוך, גם אם בטווח הקצר יידרש לנהל הליכים משפטיים. המחוקק העמיד כלים משמעותיים לאפשר את ביצוע הפרוייקט חרף התנגדות דייר כזה או אחר.

גם היזמים נתקלים בקשיים בעיקר במסגרת אפשרויות המימון של הפרוייקט. אחד הפתרונות שנמצאו הוא יצירת יחידה רישומית חדשה אותה ניתן לשעבד לטובת הבנק המלווה. הבנקים לא יסכימו ללוות כל יזם במסגרת התהליך, אולם יזמים בעלי יכולות ניהוליות ופיננסיות מוכחות יוכלו לקבל ליווי בנקאי. חברת מגשימים נכסים בע”מ, אותה אנו מייצגים, מבצעת את הפרויקטים בליווי בנקאי מלא, דבר המספק בטחון לדיירים, ומאפשר ביצוע מכירות בהתאם לחוק המכר ומסירת בטחונות מסוג ערבויות בנקאיות.

אנו ממליצים ליזמים ולעורכי הדין החדשים שרק נכנסו לתחום, להתחיל בביצוע רישום היחידה מוקדם ככל האפשר בתהליך.

המשרד מתמחה בטיפול בעסקאות נדל”ן, קטנות וגדולות, החל משלב המו”מ, עובר לשלבי ההסכם, המשכו לשלב הביצוע והמימוש של הנכס. משרדנו מייצג גם פרוייקטים שנקלעו לקשיים, במסגרת הליכי כינוס נכסים של בנקים.

לכתבה >